Інвестиції в нерухомість. Купи, поліпши, продай.
Варіант дуже простий: необхідно з'ясувати по Авізо або на сайтах агентств нерухомості - скажімо Благовіст, Планета Оболонь або будь-яких аналогічних - різницю між квартирами «після будівельників» в новобудовах (в їх описі зазвичай присутні слова «будівельне оформлення») і квартир з євроремонтом. Після цього з отриманої різниці слід відняти вартість євроремонту (з розрахунку 250 $ / м2 за матеріали і роботу замовленої вами бригади) а також відняти і 10% вартості післяремонтного квартири (ці гроші доведеться викласти за оформлення двох угод купівлі-продажу нерухомості маклерів і держорганам) . Отримана цифра і буде можливою вашої прибутком, яку можна отримати вже через місяць-два після інвестування в квартиру.
При цьому під інвестиційним євроремонтом ми розуміємо більш-менш наближене до міжнародного якості житла вкладення матеріалів - починаючи з професійного ретельного вирівнювання підлог, стель і стін і закінчуючи високою якістю і естетикою сантехніки і красивим і зручним розташуванням освітлення. Згадуємо про це тому, що вітчизняної реалією є і євроремонт у значенні - косметичне покриття всіх помітних місць квартири середньоцінового матеріалами або вставка аналогічних елементів у низькоцінового інфраструктуру квартири. Це, безумовно, хороший бюджетний варіант за поєднанням естетика / витрати - але на жаль, він дуже мало впливає на ціну нерухомості, не більше 5-10 тисяч доларів при витратах 2-3 тисячі, що робить неможливим використання такого ремонту в якості інвестиції. (КА )
Для початкового вивчення краще вибрати квартири в будинках трьох-п'ятирічної давності (на даний момент 2005-2007 років) - тільки в них одночасно можна знайти і ще непродане незаселені житло, і обжиті квартири з хорошим ремонтом. Оскільки стаття призначена не для мільйонерів, а для інвесторів з 100-200-ми тисячами доларів, для прикладу дослідження ми взяли відносно дешеву троєщинську вулицю Милославську - а саме, її новий «парний» квартал з шести утеплених будинків якраз зазначених років будівництва (Милославська , 2, 4, 6, 2а, 4а 6а - серія КТУ).
Агентства нерухомості пропонують квартири в цих будинках: трикімнатні нові за ціною від 110 тисяч; а з висококласним євроремонтом аналогічне житло «йде» максимум за 175 тисяч (пропонується-то воно і за 190 тисяч, але за цю стартову ціну останню вулицю міста навряд чи хто візьме). Ремонт майже 100 квадратних метрів обійдеться в 25 тисяч американських одиниць, витрати на оформлення другої угоди складуть близько 20 тисяч. Разом чистий інвестиційний виграш складе, в ідеалі, 175-110-25-20 = 20 000 доларів або 13% від вкладених 155 тисяч.
У випадку одне і двокімнатних квартир в тих же будинках при збереженні нинішніх цін на нерухомість така інвестиція буде менш дохідної (формула: 120-80-15-12 = 13 000 у разі двокімнатної, 95-70-10-10 = 5 000 у разі однокімнатної). Однак в інших районах результат «формули» за раним типами квартир може опинитися і іншим.
І зрозуміло, інвестиція у квартиру з ремонтом, як і без ремонту, стає вигідніше, якщо знати про прийдешнє найближчим часом зростанні цін у даному районі у зв'язку, наприклад, з будівництвом метрополітену або взагалі про підвищення цін у всьому місті (детальніше принципи підбору квартири для інвестиції дивіться тут). Зрозуміло, аналогічний принцип можна прикласти і до неновою житлу. Однак імовірність продажу «євроремонту» в новому будинку за адекватною ціною трохи вище, ніж у будинку 60-х-90-х років - якщо тільки мова не йде про вкладення розміром 150-200 тисяч доларів на близькі до центру або станціям метро райони. ( КА)
Недобудова + ремонт - чи є вигода?
Здавалося б, набагато більший виграш може очікувати того, хто профінансує квартиру в споруджуваному будинку, який закінчується спорудою (що знижує ризик «вічного недобудови», хоча і не усуває його зовсім, але зате помітно «знижує» ціну квартир в порівнянні з вже зданим будинком).
Так, на тій же дешевої поки Троєщині на вулиці Цвєтаєвої у майже закінченому і вже частково зданому ряді «многосекціонок» серії АППС-люкс в кінці лютого можна купити однокімнатну квартиру від 62 тисяч доларів, трикімнатну за 100 тисяч. Ризик нездачі цього явно живого об'єкта в найближчий рік-два, за спостереженнями автора, вже прагне до нуля. При цьому після такої інвестиції і подальшої цілком вірогідною продажу «одинички» з євроремонтом за 95 тисяч, а «троячки» за 180 тисяч, можна «наварити» 13 тисяч американських одиниць у разі однокімнатного житла і 35 тисяч у разі трикімнатного.
Однак і без ремонту квартири у вже зданих секціях цих будинків стоять приблизно на ті ж суми дорожче (однокімнатна 75 тисяч, трикімнатна 135 тисяч). Адже маклерські і податкові виплати при меншій вартості житла ви платите менші. Висновок якщо інвестувати в «майже-добудуй», то ремонт робити не обов'язково. Хіба що ви збираєтеся до продажу деякий час житло здавати. Втім, у наведеному троєщинського варіанті знайти орендаря, згідного знімати евроремонтную квартиру за відповідну ціну на вулиці Цвєтаєвої, буде вельми непросто.
І нарешті, якщо ви будете інвестувати в тільки почате будівництво, там прибуток можлива в два-три рази більша, ніж вищевказані числа. Але там і терміни, навіть якщо все піде за планом, чималі, і ризики, особливо в кризу, для небагатих людей непомірно величезні ...
В умовах малоймовірність підвищення цін на квартири в Києві справді вигідною інвестицією 100-200 тисяч доларів в нерухомість ріелтери називають купівлю і ремонт будинків з ділянками за межами міста.
Перш за все, мова йде про Крим. У «провінційних» приморських селищах (Кастрополь, Малоріченське, Курортне і т.д.) в даний час можна придбати і недобудований котедж від 100 000 доларів, і старий звичайний приватний будинок від 30 000 з невеликими ділянками навколо них. При цьому, на думку спостерігачів, після стабілізації політичної ситуації в Україні і деякого уповільнення кризової «кривої» в Росії і Україні повернеться масовий попит на кримську прибережну землю, що викличе зворотний ріст раніше падали кримських цін.
Орієнтовно, такої глобальної зростання - і щодо самої землі, і щодо готових дачних комплексів - з літа 2010 до 2012 року складе 30-50%. При цьому разі проведення хорошого ремонту - можливо надбудови і розширення, і перетворення звичайного приватного будинку в якусь подобу котеджу на 5-6 і більше відпочиваючих - можна бути впевненим у можливості продажу цього ж комплексу через пару років на 70-80% дорожче ціни його купівлі .
Таким чином, придбавши в приморському селищі старий будинок і 10 соток за 100 тисяч поблизу моря, зробивши там за 30 тисяч доларів ремонт і витративши за кілька років тисяч п'ять на підтримку будинку в належному стані, цілком імовірно збути весь комплекс через пару років за 180 тисяч, а то й дорожче - покупці в особі кримчан, що займаються рекреаціоннним бізнесом, зазвичай швидко знаходяться. Попутно в ці ж роки можна і потрібно здавати будинок відпочиваючим, отримуючи при цьому додатковий дохід при платі 10-15 доларів на день - 4-5 тисяч доларів на сезон (яких грошей з надлишком вистачить і на поточний ремонт, і на виплати місцевому жителю, якого ви наймете поглядати за об'єктом у несезон). І, можливо, продавати нерухомість вам взагалі не захочеться. Зрештою, у власному будинку поблизу моря можна хоч іноді відпочивати і самому - а це ж не тільки безперечне задоволення, а й економія фінансів.
Аналогічно очікується підвищення (повернення) цін і на ділянки (котеджі, дачі) навколо Києва. Проте тут підвищення вартості прогнозують на рівні максимум 15-20%, тобто у випадку добре відремонтованій дачі або єврокотеджів при вкладенні в покупку неремонтірованного або недобудованого житла з ділянкою і його подальший ремонт 120 тисяч можна очікувати продажу цього комплексу за 150 тисяч, але навряд чи більше. Та й ринок оренди дач під Києвом вельми нерозвинений, тобто отримати дохід від цього малоймовірно, а питання охорони (і витрат на неї) такого комплексу майже скрізь (крім добре охоронюваних садових товариств) стоїть досить гостро.
Быстрая продажа недвижимости во Франции по низкой цене.