Торговый центр. Назначение, структура, функционирование.

С незапамятных времен наиболее оживленная торговля шла на ярмарках и базарах благодаря скоплению большого количества продавцов, в том числе и конкурирующих между собой. Сегодня «ярмарки» переместились в комфортабельные торговые центры, где посетители могут не только сделать покупки, но и с пользой провести свободное время: пообедать в ресторане, сходить в кино, аквапарк или салон красоты. А если прибавить к этим несомненным преимуществам бесплатную парковку и чистые туалеты, то становится очевидным, что попав в торговый центр, человек не станет торопиться домой.

Формат торгового центра сегодня наиболее востребован как покупателями, так и продавцами. Сосредоточение максимального количества товаров и услуг в одном месте приводит к эффекту снежного кома. Торговые точки не уводят клиентов, а привлекают. Осознавая это явление крупные сетевые ритейлеры сейчас не только активно арендуют готовые площади, но и все чаще и чаще сами выступают в роли девелоперов.

Именно поэтому вопрос о том, где лучше располагать предприятие торговли в отдельно стоящем здании или торговом центре, большинство предпринимателей решают в пользу последнего. А в качестве заказчиков строительства объектов все чаще выступает крупная сетевая розница.

Прежде чем начать строительство, необходимо понять нужен ли торговый или торгово-развлекательный центр на этой территории. Первое, что следует сделать, это решить вопрос с землей, ведь вы ее выкупаете или арендуете на срок до 49 лет. Ошибки здесь дорого обойдутся. В центре больших городов недостаточно мест для строительства серьезных объектов и, как следствие, нет возможности построить нормальную парковку. А там, где основная масса посетителей пешеходы, не стоит рассчитывать на крупную разовую покупку. На окраинах или за чертой города уже можно планировать комплекс гораздо большей площади, с хорошим паркингом. Чем дешевле земля, тем ниже расходы на строительство, одноэтажные или малоэтажные помещения из легких недорогих конструкций дают возможность сократить смету в 1,5–3 раза.

Разобравшись с «землей», приступаем к маркетинговым исследованиям и разработке концепции и бизнес-плана. Прежде всего надо определиться с характеристиками торговой зоны (территории, на которой проживает / работает порядка 95% покупателей вашего ТЦ):
- состав населения;
- его доход;
- потребительские предпочтения;
- наличие и характеристики конкурентов и неконкурирующих торговых точек и т. д.

Как правило в ТЦ выделяют первичную, вторичную и периферийную зоны влияния.

На протяженность вторичной зоны влияет наличие подобных строящемуся торговых центров. Существенно расширить ее могут удобные пути подъезда. Периферийная зона это максимальная территория, с которой покупатели притягиваются к торговому центру. В их число принято включать транзитных и случайных посетителей, не проживающих в географических пределах этой зоны.

Границы торговых зон могут меняться и со временем, и с изменением конкурентного окружения. Собственники помещений должны иметь в виду, что если в первичной зоне для привлечения покупателей надо прикладывать минимум усилий, то в случае со вторичной и периферийной это отнимет много усилий и средств. Но пренебрегать ими нельзя, поскольку в этих зонах проживает / работает порядка трети возможных клиентов.

Классификация торговых центров. В мировой практике торговые центры классифицируют по ряду критериев:
- размеру и (или) конфигурации помещений;
- целевым рынкам воздействия;
- зоне влияния;
- составу якорей и др.

Основными критериями на сегодняшний день считают два последних.

Якорь крупный арендатор или собственник ТЦ, занимающий большую площадь и привлекающий основные потоки покупателей. Как правило, это сетевые операторы розничной торговли с известным именем, а также предприятия другого профиля или их совокупность - фуд-корт, многозальный кинотеатр, боулинг и т. д.

Количество якорей варьируется в зависимости от размера торгового центра. В стандартном ТЦ их от двух до шести, а в особо больших до 20.

По зоне влияния ТЦ делят на микрорайонные, районные, окружные, региональные, а по составу якорных арендаторов на специализированные, фестивальные, пауэр-центры, центры моды, торгово-развлекательные, торгово-общественные и пр. Приведу классификацию, разработанную Urban Land Institute, адаптировав ее для применения в современных условиях развития форматов розничной торговли.

Микрорайонный. Объединяет несколько отдельных магазинов, максимально удобных для быстрого шопинга. Есть зона общественного питания (фастфуд, кафе, ресторан), объекты сферы услуг (химчистка, салон красоты, фотоуслуги, оперативная полиграфия), специализированные медицинские учреждения (стоматология, офтальмология и т. д.), финансовые предприятия (банки, страховые компании и пр.). Основным якорным арендатором, как правило, выступает супермаркет (товары первой необходимости). Торговая зона 1–3 км (5–15 минут пешком). Общая площадь для аренды порядка 1,5–3 тыс. кв. м (среднее значение 2,5 тыс. кв. м). Ежедневно обслуживает от 10 тыс. человек.

Локальный. Располагается, как правило, в богатых кварталах города. Представляет собой набор бутиков, ювелирных и часовых салонов и т. д. Обходится, в основном, без якорных арендаторов, хотя супермаркет и присутствует. Вместо фастфуда небольшие кофейни и ресторанчики, сфера услуг не представлена. Эти центры обслуживают обеспеченных покупателей, в силу чего их торговая зона не всегда ограничена и составляет порядка 3–5 км. Общая площадь для аренды 3–15 тыс. кв. м (среднее значение 7,5 тыс. кв. м). Ежедневно обслуживает от 3 тыс. до 40 тыс. человек.

Районный. Предоставляет товары и услуги для удовлетворения ежедневных потребностей жителей района. Якорный арендатор обычно супермаркет в сочетании с мини-якорями (аптека, хозяйственный и строительный магазины и т. п.). Сопутствующие арендаторы магазины одежды, обуви и аксессуаров, парфюмерии, спорттоваров и пр. Торговая зона порядка 5–10 км (5–15 минут езды). Возле здания обязательно есть парковка (из расчета пять-шесть мест на каждые 100 кв. м площади ТЦ). Общая площадь для аренды – от 3 до 10 тыс. кв. м (среднее значение 5,5 тыс. кв. м). Ежедневно обслуживает от 15 тыс. до 60 тыс. человек.

Окружной. Подобно районному, предлагает широкий спектр товаров и услуг, но с большим ассортиментом и широким диапазоном цен. Якорных арендаторов порядка двух-трех; это обязательно супермаркет, а также крупные аптека и/или дискаунт, универмаг и/или магазин товаров для детей и т. д. Торговая зона около 10–15 км (15–30 минут езды). Обязательная парковка. Общая площадь для аренды от 9,5 до 47 тыс. кв. м (среднее значение 14 тыс. кв. м). Ежедневно обслуживает от 40 тыс. до 150 тыс. человек.

Суперокружной. Соответствует общему профилю окружного, но имеет большую площадь и, как правило, до четырех якорных арендаторов (площадью более 1900 кв. м каждый). Якорями здесь выступают магазины продуктов, бытовой техники и электроники, спорттоваров, хозтоваров, парфюмерии, детских товаров, аптеки т. д. Они занимают до 85% общей арендуемой площади. Обязательное условие оборудованная парковка. Определить торговую зону достаточно сложно, так как она зависит от слишком большого числа составляющих. Общая площадь для аренды – от 21 до 90 тыс. кв. м.

Региональный. Представляет широкий ассортимент товаров, услуг и развлечений и имеет, как правило, два-три якорных арендатора универмагов полной линии и супермаркета (площадью порядка 5 тыс. кв. м каждый). Торговая зона около 30–45 км (30–50 минут езды). Общая площадь для аренды от 23 до 85 тыс. кв. м (среднее значение 45 тыс. кв. м). Ежедневно обслуживает от 150 тыс. человек.

Суперрегиональный. Более широкий ассортимент товаров, услуг и развлечений, чем в региональном центре. Обычно это четыре–шесть якорных арендаторов универмагов полной линии и гипермаркета площадью не менее 7 тыс. кв. м (каждый). Торговая зона составляет порядка 50–75 км (приблизительно 1,5 часа езды). Общая площадь для аренды – от 50 до 150 тыс. кв. м (среднее значение 93 тыс. кв. м). Ежедневно обслуживает свыше 300 тыс. человек.

В СНГ индустрия ТЦ еще молода, и возможно появление новых форматов торговых центров, которые будут служить различным покупательским нуждам и классифицироваться в зависимости от площади, количества арендаторов и их торговых концепций (развлечения, торговля и развлечения, дискаунтеры, мегамоллы и т. д.). Однако большое скопление ТЦ в тех или иных районах говорит о начале жесткой конкуренции, в которой победят наиболее профессиональные игроки.

Если Вы уже приняли решение о строительстве торгового центра, определились, что выбранный вами формат будет востребован на данной территории. Прежде всего следует разобраться, какие помещения для чего предназначены.

Цокольный этаж. Плюсы цоколя в том, что его можно отделить от других секторов и установить специальное время работы. Автономный вход (кроме входов с ТЦ, которые перекрываются в конце дня) позволяет разместить здесь гипермаркет, развлекательный центр и т. п. с круглосуточным режимом.

Первый этаж. Его можно не только отделить от других этажей, но и продлить часы работы размещенных на нем торговых точек. Первый этаж удобен для расположения магазинов с высокой пропускной способностью и не требует специальных средств доставки людей (эскалаторы, лифты) с большими сумками и крупногабаритными упаковками. Идеально подходит для гипермаркетов и супермаркетов. Следует также учитывать, что посетители часто делают спонтанные покупки в отделах, находящихся у входа в торговый центр и выхода. Здесь оптимально размещать небольшие магазины подарков, парфюмерии, косметики. Правильным будет выделить на первом этаже место для различных сервисов салона сотовой связи, химчистки и т. д.

Со второго по предпоследний этаж. Здесь располагаются магазины с товаром, на поиск которого покупатели готовы тратить больше времени, чем обычно. Это одежда и обувь для детей и взрослых, бытовая и компьютерная техника, крупные электроприборы и т. п.

Отделы для женщин должны быть просторными и иметь широкий ассортимент. Рядом хорошее место для детских товаров, игрушек, мелких сувениров. Одежду и обувь, бытовую и компьютерную технику можно разнести по разным этажам, добавив к ним вспомогательные магазины аксессуаров и подарков.

Последний этаж. Фуд-корт ресторанный дворик фастфудов, кафе и кофеен инструмент, способный управлять покупательскими потоками, то есть провести посетителя через весь ТЦ. Кроме того, оживление в посадочной зоне ресторанного дворика привлекает дополнительное внимание к расположенным рядом магазинам.

Фуд-корт может удерживать клиентов достаточно долго, предоставив им возможность перекусить не покидая торгового центра. Важно, чтобы и после закрытия большей части отделов комплекса фуд-корт продолжал работу, обслуживая посетителей кинотеатра, боулинга и т. п. без привлечения дополнительных сил охраны.

Но арендные ставки операторов этой зоны, как правило, ниже, чем у торговых компаний. Поэтому фуд-корты часто располагают на последнем этаже, куда добирается лишь мотивируемый желанием перекусить посетитель.

Количество предприятий общественного питания в ТЦ площадью 25 тыс. кв. м может быть порядка 10–15 (одно предприятие на 2–3 тыс. кв. м), из них операторов фуд-корта 7–10 (порядка 65–75%). Обычно ресторанный дворик занимает 10–15% общей площади торгового комплекса (то есть 2–3 тыс. кв. м) и делится на две примерно равные части: кухни и площадка с посадочными местами. Каждая кухня ограничена размерами 50–80 кв. м и имеет прилавок длиной не менее 6 м. Оптимально, когда на одного оператора приходится от 20 до 40 столиков. Меньшее количество создаст неудобства для посетителей, большее для владельцев торгового центра, так как посадочная часть, как правило, в аренду не сдается.

Параметрами оценки большинства потенциальных участников фуд-корта можно назвать:
- известность сети
- технологичность продаж;
- доступность «среднего чека»;
- качество пищи.

При проектировании ТЦ желательно также учесть, чтобы с фуд-корта просматривалось максимальное число витрин. Этот фактор одна из ключевых статей в переговорах с арендаторами, так как поблизости от посадочной зоны отмечается явный рост продаж в привлекательно оформленных магазинах.

Подбор арендаторов Договор об аренде заключается, как правило, сроком на 5–10 лет. Компании, занимающие большую площадь, обычно платят меньшую арендную ставку. Крупные операторы, такие как «Макдоналдс», часто стараются получить право аренды на более длительный срок 20–25 лет, требуя за это льготные условия, например снизить ставку в 2 раза. Возможно, именно так объясняется отсутствие американского бренда во многих ТЦ.

Секции вокруг фуд-корта сдаются в последнюю очередь, потому что спрос на удачное соседство гарантирован. Около лифтов, лестниц и эскалаторов место для аренды, как правило, стоит дороже.

Направленность торгового центра автоматически определяет профиль якорных арендаторов, доля которых может колебаться от 10 до 75–90%, в зависимости от площади и типов якорей.

В нашей стране уже сформировался рынок стоимости аренды она зависит от многих факторов: района, количества населения, его доходов и т. п. Исходя из этого, а также на основании предварительной поэтажной «нарезки» под арендаторов можно рассчитать цену за квадратный метр на каждом этаже и для каждого нанимателя и, соответственно, какие средства выделять на строительство.

Большое скопление ТЦ в тех или иных районах говорит о начале жесткой конкуренции, в которой победят наиболее профессиональные игроки. С другой стороны, предварительное распределение предприятий по этажам даст возможность архитекторам учесть особенности функционирования каждого предприятия: по высоте потолка, расположению колонн, специальных помещений (склады, холодильники и т. п.), по нагрузкам электросети, вентиляции и т. д.

Хозяева ТЦ и арендаторы должны обратить внимание на эти данные, так как несоответствие техническим требованиям может существенно затруднить работу. Например, кинотеатр при прочих равных условиях потребует высоту потолка минимум в 4,5 м. Хотя он сможет начать работу и при 3,5 м, но при этом увеличится площадь каждого зала, что в свою очередь скажется на окупаемости кинотеатра в целом.

На выбор арендаторов влияет и класс будущего центра. Если в одном ТЦ присутствуют магазины, ориентированные на разные типы покупателей, то их работа может оказаться малоэффективной. Поэтому не только владельцы ТЦ обязаны очень внимательно подбирать арендаторов, но и арендаторы должны быть уверены, что их соседи ориентированы на те же целевые группы.

Случайные фото из альбомов сайта luxhouse.org.ua.

Гостиная.


Спальня.


Кухня.


Ванная комната.


Детская комната.