Инвестиции в недвижимость. Купи, улучши, продай

Вариант очень простой: следует выяснить по Авизо или на сайтах агентств недвижимости – скажем Благовест , Планета Оболонь или любых аналогичных – разницу между квартирами «после строителей» в новостройках (в их описании обычно присутствуют слова «будівельне оформлення») и квартир с евроремонтом. После этого из полученной разницы следует вычесть стоимость евроремонта (из расчета 250 $/м2 за материалы и работу заказанной вами бригады) а также вычесть и 10% стоимости послеремонтной квартиры (эти деньги придется выложить за оформление двух сделок купли-продажи недвижимости маклерам и госорганам). Полученная цифра и будет возможной вашей прибылью, которую можно получить уже через месяц-два после инвестирования в квартиру.

При этом под инвестиционным евроремонтом мы понимаем более-менее приближенное к международному качеству жилья вложение материалов – начиная с профессионального тщательного выравнивания полов, потолков и стен и заканчивая высоким качеством и эстетикой сантехники и красивым и удобным расположением освещения. Упоминаем об этом потому, что отечественной реалией является и евроремонт в значении – косметическое покрытие всех заметных мест квартиры среднеценовыми материалами или вставка аналогичных элементов в низкоценовую инфраструктуру квартиры. Это, безусловно, хороший бюджетный вариант по сочетанию эстетика/затраты – но увы, он очень мало влияет на цену недвижимости, не более 5-10 тысяч долларов при затратах 2-3 тысячи, что делает невозможным использование такого ремонта в качестве инвестиции.

Для первоначального изучения лучше выбрать квартиры в домах трех-пятилетней давности (на данный момент 2005-2007 годов) – только в них одновременно можно найти и еще непроданное незаселенное жилье, и обжитые квартиры с хорошим ремонтом. Поскольку статья предназначена не для миллионеров, а для инвесторов со 100-200-ми тысячами долларов, для примера исследования мы взяли относительно дешевую троещинскую улицу Милославскую – а именно, ее новый «четный» квартал из шести утепленных домов как раз указанных годов постройки (Милославская, 2, 4, 6, 2а, 4а 6а – серия КТУ).

Агентства недвижимости предлагают квартиры в этих домах: трехкомнатные новые по цене от 110 тысяч; а с высококлассным евроремонтом аналогичное жилье «уходит» максимум за 175 тысяч (предлагается-то оно и за 190 тысяч, но за эту стартовую цену последнюю улицу города вряд ли кто возьмет). Ремонт почти 100 квадратных метров обойдется в 25 тысяч американских единиц, расходы на оформление второй сделки составят около 20 тысяч. Итого чистый инвестиционный выигрыш составит, в идеале, 175-110-25-20 = 20 000 долларов или 13% от вложенных 155 тысяч.

В случае одно и двухкомнатных квартир в тех же домах при сохранении нынешних цен на недвижимость такая инвестиция будет менее доходной (формула: 120-80-15-12 = 13 000 в случае двухкомнатной, 95-70-10-10 = 5 000 в случае однокомнатной). Однако в других районах результат «формулы» по раным типам квартир может оказаться и иным.

И разумеется, инвестиция в квартиру с ремонтом, как и без ремонта, становится выгоднее, если знать о грядущем в ближайшее время росте цен в данном районе в связи, например, с постройкой метрополитена или вообще о повышении цен во всем городе (детальнее принципы подбора квартиры для инвестиции смотрите здесь). Разумеется, аналогичный принцип можно приложить и к неновому жилью. Однако вероятность продажи «евроремонта» в новом доме по адекватной цене несколько выше, чем в доме 60-х-90-х годов – если только речь не идет о вложениях размером 150-200 тысяч долларов в близкие к центру или станциям метро районы.

Недострой + ремонт – есть ли выгода?

Казалось бы, гораздо больший выигрыш может ожидать того, кто профинансирует квартиру в строящемся доме, который заканчивается постройкой (что снижает риск «вечного недостроя», хотя и не устраняет его совсем, но зато заметно «снижает» цену квартир по сравнению с уже сданным домом).

Так, на той же дешевой пока Троещине на улице Цветаевой в почти законченном и уже частично сданном ряде «многосекционок» серии АППС-люкс в конце февраля можно купить однокомнатную квартиру от 62 тысяч долларов, трехкомнатную за 100 тысяч. Риск несдачи этого явно живого объекта в ближайший год-два, по наблюдениям автора, уже стремится к нулю. При этом после такой инвестиции и последующей вполне вероятной продаже «единички» с евроремонтом за 95 тысяч, а «трешки» за 180 тысяч, можно «наварить» 13 тысяч американских единиц в случае однокомнатного жилья и 35 тысяч в случае трехкомнатного.

Однако и без ремонта квартиры в уже сданных секциях этих домов стоят примерно на те же суммы дороже (однокомнатная 75 тысяч, трехкомнатная 135 тысяч). А ведь маклерские и налоговые выплаты при меньшей стоимости жилья вы платите меньшие. Вывод если инвестировать в «почти-дострой», то ремонт делать не обязательно. Разве что вы собираетесь до продажи некоторое время жилье сдавать. Впрочем, в приведенном троещинском варианте найти арендатора, согласного снимать евроремонтную квартиру за соответственную цену на улице Цветаевой, будет весьма непросто.

И наконец, если вы будете инвестировать в только начатую постройку, там прибыль возможна в два-три раза большая, чем вышеуказанные числа. Но там и сроки, даже если все пойдет по плану, немалые, и риски, особенно в кризис, для небогатых людей непомерно огромные...

В условиях маловероятности повышения цен на квартиры в Киеве действительно выгодной инвестицией 100-200 тысяч долларов в недвижимость риэлтеры называют покупку и ремонт домов с участками за пределами города.

Прежде всего, речь идет о Крыме. В «провинциальных» приморских поселках (Кастрополь, Малореченское, Курортное и т.д.) в настоящее время можно приобрести и недостроенный коттедж от 100 000 долларов, и старый обычный частный дом от 30 000 с небольшими участками вокруг них. При этом, по мнению наблюдателей, после стабилизации политической ситуации в Украине и некоторого замедления кризисной «кривой» в России и Украине вернется массовый спрос на крымскую прибрежную землю, что вызовет обратный рост ранее падавших крымских цен.

Ориентировочно, такой глобальной рост – и в отношении самой земли, и в отношении готовых дачных комплексов – с лета 2010 до 2012 года составит 30-50%. При этом случае проведения хорошего ремонта – возможно надстройки и расширения, и превращения обычного частного дома в некое подобие коттеджа на 5-6 и более отдыхающих – можно быть уверенным в возможности продажи этого же комплекса через пару лет на 70-80% дороже цены его покупки.

Таким образом, приобретя в приморском поселке старый дом и 10 соток за 100 тысяч близ моря, сделав там за 30 тысяч долларов ремонт и потратив за несколько лет тысяч пять на поддержание дома в надлежащем состоянии, вполне вероятно сбыть весь комплекс через пару лет за 180 тысяч, а то и дороже – покупатели в лице крымчан, занимающихся рекреационнным бизнесом, обычно быстро находятся. Попутно в эти же годы можно и нужно сдавать дом отдыхающим, получая при этом дополнительный доход при плате 10-15 долларов в день – 4-5 тысяч долларов в сезон (каковых денег с избытком хватит и на текущий ремонт, и на выплаты местному жителю, которого вы наймете посматривать за объектом в несезон). И, возможно, продавать недвижимость вам вообще не захочется. В конце концов, в собственном доме близ моря можно хоть иногда отдыхать и самому – а это ведь не только несомненное удовольствие, но и экономия финансов.

Аналогично ожидается повышение (возвращение) цен и на участки (коттеджи, дачи) вокруг Киева. Однако тут повышение стоимости прогнозируют на уровне максимум 15-20%, то есть в случае хорошо отремонтированной дачи или еврокоттеджа при вложении в покупку неремонтированного или недостроенного жилья с участком и его последующий ремонт 120 тысяч можно ожидать продажи этого комплекса за 150 тысяч, но вряд ли больше. Да и рынок аренды дач под Киевом весьма неразвит, то есть получить доход от этого маловероятно, а вопрос охраны (и расходов на нее) такого комплекса почти везде (кроме хорошо охраняемых садовых товариществ) стоит довольно остро.

Случайные фото из альбомов сайта luxhouse.org.ua.

Гостиная.


Спальня.


Кухня.


Ванная комната.


Детская комната.